房价最高优惠77万、7天内签约送价值15万的产权车位、买装修包打5折.....最近，南京楼市一批滞销楼盘，为了跑量，狂推优惠，力度惊人。
特价风席卷、泡沫被挤压的背后，不是天上掉馅饼，而是购买力的不足。
(资料图)
01
双重优惠能省92万，栖霞鲁能公馆够拼
河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。
在近期促销跑量的楼盘中，发力最猛的要属城北尧化门的栖霞鲁能公馆。
项目最近顶楼(18层)的一套建面143.29㎡的大户型总价由459万降到了382万，不光如此，只要7天内签约再送价值15万的产权车位，双重优惠下来能省92万。
栖霞鲁能公馆特价信息
置业顾问说，优惠活动不限于顶楼这套特价房，其它中高楼层也有特价，基本集中于建面约143㎡户型，这些房源原价基本在450万以上，优惠幅度在40万左右。
为什么项目会突然推大力度优惠呢？置业顾问给出的解释是想尽快清盘。
毕竟项目自2020年6月首开到现在快3年了，还没收官。我在南京网上房地产上查了下，项目还有80套房源未售。未售房源基本上都是约143㎡的最大户型。
截图自南京网上房地产
俗话说，站在风口上，猪都能飞。为什么栖霞鲁能公馆明明入市赶上了2020年那波上行通道，却仍然销售缓慢呢？尤其143㎡户型算是销售惨淡。我分析了下大致有以下几方面原因：
1.价格定位偏高。就拿143㎡来说，优惠前顶楼都达到450万以上了。放在两年前有这么高的预算，大校场都能够得上了，为啥还要选城北尧化门这个“城乡结合部”呢？谁想做不差钱的大冤种呢？开发商真的太高估尧化门的购买力了。
2.户型设计缺乏亮点。摆在当下，143㎡户型很多楼盘都会设计四开间朝南的大横厅，而栖霞鲁能公馆这个户型未免太过时了。大进深、单阳台、还有两间卧室朝北。从采光面和居住舒适度来看并不占优势。
建面约143㎡户型图
3.板块缺乏想象空间。虽然这两年尧化门陆续有了金地广场和地铁7号线，但是板块内缺乏优质的教育和医疗配套，而且也几乎看不到发展空间了。
所以说，任何楼盘降价背后总是有原因的。尤其这两年市场行情那么卷，房价挤泡沫当然要先从卖不动的楼盘和户型下手了。
02
晴翠府低楼层折后3.2万/㎡，装修包打5折
河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。
最近狂推优惠的还有江北核心区的晴翠府。
据置业顾问透露，现在推优惠的是A地块房源。1-5层低楼层建面约112㎡户型优惠后单价最低3.2万/㎡左右，中高楼层优惠有单价在3.5万/㎡出头。
另外，原价3100元/㎡的装修包，现在只需要1600元/㎡，相当于打了5折。
晴翠府特价信息
要知道，项目毛坯限价都达到3.5万/㎡了，去年含包均价接近4万/㎡。用置业顾问的话说，房价已经降到江北青奥板块的水平了，话语中透露出满满的无奈和不自信。
晴翠府曾经还是个“摇号盘”。2021年首开时推出498套房源，有608人报名，开发商称当天卖了8成。
不过项目的高光时刻仅限那次首开了，随后，项目开盘都是平推状态，尤其今年更是销售艰难。今年2月17号和3月24日两次领取销许，共计435套房源，截至目前还有414套未售，只卖出0.5成。
截图自南京网上房地产
晴翠府自降身价也算是无奈之举，毕竟受制于市场行情和销售压力的双重影响。
1.江核投资客退场。了解南京楼市的买房人应该能够感受到在这一轮市场降温行情中，江北核心区购买力受到了很大影响，尤其少了很多本地和苏北投资客的捧场。
2.市场内卷严重。江核在售和待售楼盘数量达到10多家，尤其后期仁恒等新盘入市后，竞争压力会更大。如果晴翠府继续保持含包接近4万/㎡的高价很难“抢人”。
03
最高优惠17万，首开南岸潮鸣的湖景房也难卖
河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。
城南岱山老盘首开南岸潮鸣也开启了降价跑量模式。近期，项目发布的一张海报中提及3套特价房，面积约88㎡、112㎡、113㎡，优惠后单价在3.1万/㎡出头，总价最高优惠幅度接近17万。
首开南岸潮鸣优惠信息
虽然海报中标注活动截至日期为4月2日，但是我询问置业顾问后得知，除了3套特价房之外，项目其余楼层也有优惠。
优惠力度最大的是建面约112、113㎡的大户型，平均优惠1000-2000元/㎡，88㎡小户型平均优惠200元/㎡左右。
项目靠近绿城云栖玫瑰园，还是个低密湖景洋房。2022年6月首次开盘时恰逢南京楼市的下行期，销量一直惨淡。
从首次开盘到现在将近10个月时间，总共领取的352套房源销许，还剩201套未售，只卖出4.2成。
截图自南京网上房地产
今年，首开南岸潮鸣销量更加不容乐观。3月中旬新领的144套房源，截至目前只卖出1套。在如此压力下，降价促销可能是唯一出路了。
截图自南京网上房地产
首开南岸潮鸣的稀缺产品和景观视野都是亮点因素，但是项目不畅销我分析和周边的不利因素以及开发商品牌知名度有一定关系。
1.周边有多个陵园/墓园。虽然项目靠近牛首山，自然风光不错，但是周边直线距离1-2公里左右就有陵园、墓园、南京殡仪馆。这确实是很多买房人介意事项。
首开南岸潮鸣位置图
2.生活配套不成熟。项目周边没有地铁站和成熟商业体，更没有优质的教育资源和医疗资源加持，生活不够便捷。
3.开发商品牌知名度不高。首开南岸潮鸣是首开在南京首个独立操盘的项目，没有往期品质做参考，对于很多南京买房人来说并不熟悉。
04
降30多万，新城云漾滨江优惠价低于毛坯限价
河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。
位于江宁滨江的新城云漾滨江优惠基本没停过。让人印象颇为深刻的是去年夏天“西瓜换房”，最高抵1万元的促销活动。不过最近力度更猛了。
据置业顾问说，5层以下的特价房全部卖完了。5层到次顶楼也有优惠。其中86㎡折后总价在127-130万，相比去年来说总价低了30-35万。
截图自微信朋友圈
置业顾问反复强调，项目今年年后一直有优惠，但是现在的优惠幅度最大，后期不可能有更便宜的价格了。
可能是项目以价换量奏效了，新城云漾滨江近期销量还可以，2月20日领取的156套房源销许，到目前还有83套未售，卖出4.7成，在当下远郊市场来说成绩不算差。
截图自南京网上房地产
项目毛坯限价1.7万/㎡，首开时均价达到1.9万/㎡，还执行过“三无”政策：无分销、无优惠、无套路。不过好景不长，终究顶不住现实的残酷，早早就走上了“分销+促销”路线。
以2020年这幅地块楼面价9047元/㎡来算，加上建筑成本、精装成本等，现在优惠下来卖1.47万/㎡还能挣到钱吗？不知道新城现在会不会后悔两年前的拿地行为。
在当下的行情下 ，一些曾经的热门摇号盘都变得不受宠了，又何况远在江宁滨江的新城云漾滨江呢？
1.买房人不爱吃“饼”了。江宁滨江也是有规划蓝图的，只不过利好兑现太慢。到现在还没通地铁也没有像样的商业综合体，连个挂牌名校都没有，现在的买房人谁还爱吃“饼”？
2.市场内卷严重。别看江宁滨江“巴掌”大点的版图，聚集5家楼盘，另外还有5家房龄较新的二手房小区。在江宁滨江众多项目中，新城云漾滨江规划了16栋高层住宅，体量太大，压力不言而喻。
3.入市时间不占优势。在江宁滨江目前在售楼盘中，入市节点踩得比较好的是龙湖水晶郦城，它是江宁滨江房荒3年后的首个入市盘，基本吸走了区域3年积累的客户，后入市的包括新城云漾滨江在内的楼盘吸客不占优势。
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潮水退去，方知谁在裸泳
河西滨江G70地块。2022年 ，该地块被厦门国贸竞得，由厦门国贸和奥体建设联合开发，奥体建设负责操盘。
我记得去年猛推优惠的基本都是一些远郊项目，而今年特价风越刮越猛，已经刮向主城和江北核心区等板块上空。
客观来看，今年2月南京楼市小阳春主要靠年前的积压的买房人撑起来的，其实市场行情并没有全面复苏。
最近两年，当大批投资客退场后，楼市开始回归自住层面，客群面不可避免会收窄。当潮水退去方知谁在裸泳！自住属性高的地段和产品更加经得起市场推敲，价格虚高、泡沫明显的楼盘仍会继续降价。